楼市双紧政策初显成效长三角地带地价骤降

2019-02-25 15:57:13 来源: 驻马店信息港

楼市“双紧”政策初显成效 长三角地带地价骤降

信贷紧缩政策和反囤地的系列调控政策开始显现效果。近一个月来,长三角土地市场明显降温。因乏人问津,一些地块以底价成交,甚至流标。市场预期,地价出让趋于理性是稳定房价的前提之一,只有“面粉”的成本(地价)低了,“面包”的价格(房价)才有相应回调的空间。

上海:相隔两月

地价急跌逾六成

1月底,有上海土地市场冷热的标本之称的上海市杨浦区新江湾城第五幅地块(F地块),由美国房地产开发商铁狮门基金以67.5亿元的底价购得。地块土地面积26.7万平方米,为办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地,容积率为3.37,总建筑面积可达90万平方米,折算下来,楼板价为7500元/平方米。

而2007年11月初,新江湾城第四幅地块(D3地块)拍出的楼板价为20000元/平方米。同为新江湾城地块,相隔两个多月,地价急跌逾六成。

同在1月底,上海出让的其他多幅地块地价也普遍走低。嘉定区部分商业办公地块的成交价不到1500元/平方米。浦东新区唐镇出让的三幅土地中地价的为5000元/平方米,而不到半年前,同为郊区的上海青浦赵巷地块,楼板价每平方米超过万元。

南京:土地拍卖流标

南京土地出让市场甚至出现了流标。2007年12月底,南京市共出让16幅地块,其中10幅地块以底价成交,更有2幅地块流标。当天的拍卖会上,号称“地王邻居”的G104地块(位于江宁开发区)成交楼板价不足2000元/平方米,而一个多月前,其相邻地块楼板价高达4446元/平方米。同样经历冷热巨大落差的还有尧化门板块。2007年10月、11月出让的土地楼板价没有低于3000元/平方米的,而在2007年“一拍”中,竟有两个地块流标。

杭州土地市场也在降温。1月11日,2008年杭州首场土地出让会上,6幅地块的出让均是波澜不惊,楼面地价均在6000元/平方米以下,“面粉”贵于“面包”的情况,显然开始扭转。这与一个月之前的局势有着天壤之别。此前动辄数亿的加价幅度,在此次土地出让会上销声匿迹。1月23日,杭州市出让的两幅地块由于无人竞价首轮便闪电成交,成交价几乎就是起拍底价。

开发商心态转向理性

地产专家、复旦大学教授尹伯成认为,地价向来是市场信心敏感的风向标。长三角土地市场降温反映了在一系列调控措施作用下,“没有、只有更高”的圈地狂热开始发生改变,开发商心态转向理性。

2007年曾经追逐并创造过地王的万科、soho中国,其日前均表示,2008年的土地市场已经冷静下来,不会出现大面积的天价地王,有的甚至预期地价会下跌。

造成土地市场迅速降温的重要原因有二:一是信贷紧缩政策。2007年第四季度以来,银行开始真正紧缩信贷,2008年各银行纷纷收缩公司贷款保个人贷款,砍削对房地产企业的开发贷款。且银行信贷状况由过去的“一年一审”改为“一季一审”,开发商贷款变难。房地产企业从资本市场融资的渠道也在收窄,从2007年10月份以来,多家上市公司申报的增发方案搁置。

银行贷款紧缩、股市圈钱变难,房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融,但必须付出年利率20%甚至40%的高昂代价。在资金短缺的情况下,开发商买地热情骤降,这对抑制地价飙升大有裨益。因为“地王”频出实质上就是流动性过剩、资金推动型价格暴涨在土地领域的反应。

二是加大了对开发商囤地的打击力度。1月7日,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,重申对于闲置两年的土地要坚决无偿收回,闲置满一年不满两年的,则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。此前,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,从2007年11月1日起,对未缴清全部土地出让价款的,不得发放土地证,也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。

易居(中国)研究院分析师杨红旭(杨红旭博客,杨红旭,杨红旭说吧)说,反囤地政策双管齐下,在购地环节收紧增量,不得滥占;在土地使用环节挤出存量,不得闲置。这种“两头夹击”式调控对开发商影响很大,使其在土地出让竞价时不敢豪赌。

不过,也有一些市场人士认为,目前地价降温还是暂时现象,与地方近期加大放地规模也有关。要使这一好势头保持下去,关键要将紧缩信贷、打击囤地的政策执行到位。现在,市场已在流传2008年信贷将前紧后松。果真如此,房价回调又或将昙花一现。

土地市场也“拐点”?楼市焦躁应在源头扭转

展望2008年土地市场,加大闲置土地处置力度、“控增逼存”,进而提高土地供应总量,是可以预期的。随着土地供应力度的加大及结构性问题的改善,特别是各地住房计划的落地,应该能够大大改变市场原有“急不可耐”的焦躁预期,群体非理性趋势应可避免。

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